Det er ingen hemmelighed, at 2021 har været et varmt år for ejendomsmarkedet. Huse sælges til rekordpriser, budkrig finder ofte sted for det begrænsede inventar, der er til rådighed, og det er ikke usædvanligt, at købere betaler for boligkøb helt kontant.

Selvom markedet ser ud til at normalisere sig noget, efterhånden som flere fortegnelser bliver tilgængelige, er 2022 klar til at have nogle unikke problemer og egne udfordringer, når det kommer til salg af fast ejendom. Især to faktorer vil sandsynligvis påvirke markedet i det kommende år:

• Federal Reserves beslutning i november om at nedtrappe sin økonomiske stimulansindsats fra pandemien.
• Udenlandske investeringer vender tilbage til det amerikanske ejendomsmarked, når amerikanske grænser åbner.

Her er et nærmere kig på præcis, hvordan disse faktorer vil påvirke fast ejendom i løbet af de kommende 12 måneder, og din evne til at købe eller sælge en bolig.

Feds annoncerer en ende på pandemiens stimuleringsforanstaltninger

I begyndelsen af ​​november Det meddelte Federal Reserve planlægger at nedtrappe sit 120 milliarder dollars obligationsopkøbsprogram og begynde at afvikle sin historiske indsats for at stabilisere den amerikanske økonomi midt i rutsjeturen med COVID-19. Beslutningen kommer som svar på det betydelige økonomiske opsving, landet har oplevet i de seneste måneder. Efterhånden som føderale stimulusforanstaltninger slutter, vil centralbanken reducere obligationsopkøb med milliarder hver måned frem til januar.

RELATEREDE: Uanset om du sælger, køber eller refinansierer, kan disse smarte ejendomswebsteder hjælpe

'Federal Reserves beslutning om at nedskalere opkøb af aktiver repræsenterer et forsøg på at normalisere pengepolitikken, som skiftede til krisetilstand, da pandemien strammede sit greb om den amerikanske økonomi,' siger Mark Hamrick, senior økonomisk analytiker og Washington-bureauchef for Bankrate.

Det er godt og vel, men hvad betyder det for dig, boligkøberen eller sælgeren? Slutningen af ​​aktivkøb betragtes af mange industrieksperter som en forløber for stigende renter. Og højere realkreditrenter betyder, at boligkøb bliver mindre overkommeligt for mange amerikanere.

»Feds nedtrapning betyder, at der vil blive købt færre realkreditobligationer og statsgæld. Som et resultat vil renten på realkreditlån stige,' forklarer Edward Mermelstein, en ejendomsrådgiver og grundlægger af One and Only Holdings, et butiksrådgivningsfirma, der henvender sig til investorer. »Når realkreditrenterne stiger, bliver boliger dyrere at have med, hvis du finansierer købet. '

På vej ind i 2022 er det sandsynligt, at boliglånsrenterne vil stige alt fra 0,25 til 0,5 procent, hvilket kan gøre en stor forskel for nogle potentielle boligkøbere.

»I øjeblikket er realkreditrenterne mellem 2,5 procent og 3 procent, så en stigning på 0,25 procent vil øge din månedlige udgift med 20 procent, hvilket er betydeligt. Derfor er det altid bedst at købe nu, i stedet for seks måneder fra nu,' fortsætter Mermelstein.

Rentestigninger vil sandsynligvis have den mest markante indvirkning på den lavere ende af markedet, hvor et halvt point kan betyde forskellen mellem overkommelighed og uoverkommelighed, siger Frederick Warburg Peters, administrerende direktør i Warburg Realty .

bedste makeup concealer til mørke rande

'I de højere ender af markedet vil øgede renter sandsynligvis lægge en dæmper på prisstigninger, men det er usandsynligt, at de vil påvirke volumen markant,' siger Warburg Peters.

Det er også værd at bemærke, at den forudsagte renteforhøjelse ikke ligefrem er ideel på et tidspunkt, hvor boligpriserne allerede var skyhøje. Ifølge en Redfin-rapport udgivet i november (som dækkede den fire-ugers periode, der sluttede 14. november), var medianpriserne for boligsalg steget 13 procent år over år til 7.881 i sidste måned. De var steget med 30 procent i forhold til samme periode i 2019. Hertil kommer, at udbudspriserne på nyopførte boliger for den periode, rapporten dækker, steg 13 procent fra samme tidspunkt for et år siden og 27 procent fra 2019 til en median af 4.725.

'Højere renter vil gøre så meget mere ondt, da ejendomspriserne er steget med 20 procent eller mere i det seneste år,' siger Melissa Cohn, regional vicepræsident og executive realkreditbanker for William Raveis Pant . 'Kombinationen vil være hård på ejendomsmarkedet. Folk vil stadig kunne købe - men de vil have råd til mindre plads.'

Udenlandske investeringsafkast i 2022

Fordi nationens grænser stort set var lukket under store dele af pandemien, var boligmarkedet i det væsentlige beskyttet mod et endnu større opløb i købspriser, der kunne have været drevet af udenlandske investorer, der dyttede i markedet. Denne virkelighed er klar til at skifte hurtigt i den modsatte retning, når de amerikanske grænser genåbnes.

Udenlandske investorer har ventet i næsten to år på at komme tilbage til de amerikanske markeder, siger eksperter. Efterhånden som fly bliver tilføjet, og udenlandske visumflaskehalse aftager, vil der ske en acceleration af penge fra udlandet, der strømmer ind i amerikansk fast ejendom. Det er en udvikling, som vil gavne nogle, men ikke alle.

RELATEREDE: 4 trin, du skal tage, hvis du vil købe et hus næste år

'Store markeder, såsom New York, Miami og Los Angeles, burde drage godt af udenlandske investorers tilbagevenden. Specifikt drager sælgere i disse byer mest fordel, fordi efterhånden som udenlandske investorer kommer ind på markederne, stiger priserne,« tilføjer Mermelstein.

Hvis du er en potentiel køber, er dette opløb dog muligvis ikke ideelt, især når det kombineres med de øgede renter i horisonten.

'Mellem stigende realkreditrenter og udenlandske investorers tilbagevenden vil boligudgifterne helt sikkert blive dyrere,' siger Mermelstein.

Alligevel er det ikke alle ejendomseksperter, der er overbevist om, at der er så væsentlige ændringer forude, i hvert fald ikke med hensyn til udenlandske investorer, der oversvømmer markedet i 2022 - især nu, hvor en ny stamme af coronavirus truer enhver tilbagevenden til normalitet.

'Med fremkomsten af ​​Omicron-stammen af ​​COVID, tror jeg, at mange væddemål er oppe i luften, hvis ikke deaktiveret,' siger Ellen Sykes, en mægler for Warburg Realty. 'Det er usandsynligt, at de fleste mennesker forudså de fornyede bølger af mulige karantæner, nedlukninger og indvirkningen på rejser. Derfor ser jeg ikke så stor en tilstrømning af udenlandske investorer, som vi plejede at forvente i New York City og andre steder i landet. Der vil altid være de større konsortier og store spillere, der kommer og går, men de enkelte investorer vil ligge lavt et stykke tid. Det er bare for svært på dette tidspunkt.'

Takeaways til boligkøbere

Eksperterne kl Åben dør fortsætte med at forudsige, at boligkøbssæsonen for foråret 2022 vil se høj efterspørgsel i hele USA på trods af eventuelle potentielle markedsændringer, der truer. Selv med øgede renter og mulighed for mere købskonkurrence fra udenlandske investorer, vil der stadig være masser af muligheder for både købere og sælgere, og markedet vil fortsætte med at bevæge sig hurtigt.

RELATEREDE: Ejendomsinvesteringer kan være din nøgle til økonomisk frihed

'Selvom vi ikke ved, hvordan renterne kommer til at se ud, anbefaler vi altid kunderne, at de har en solid forståelse af deres økonomi for at bestemme deres individuelle behov,' siger Nadia Aziz, Opendoors daglige leder for realkreditlån. 'Det er vigtigt at undersøge mulighederne for at finde det bedste finansieringsprodukt, der opfylder dine behov. Der er mange forskellige realkreditprodukter tilgængelige, herunder lave udbetalingsmuligheder, som kan hjælpe boligkøbere med at opnå deres drøm om boligejerskab.'