Hvis du er på udkig efter et nyt hjem, forstår du sikkert allerede vigtigheden af ​​at have en solid kreditvurdering og en anstændig udbetaling for at kvalificere dig til et realkreditlån og med succes afslutte et køb. Men forstår du fuldt ud hvor kritisk de to faktorer er blevet til på det hyperkonkurrencedygtige boligmarked, vi er på lige nu, som er præget af boligmangel og rekordlave renter?

hvad er sorbet lavet af

Her er et øjebliksbillede af den nuværende virkelighed i hele landet: Den gennemsnitlige udbetaling i de 11 mest konkurrencedygtige metroer i USA er 21 procent ifølge ny LendingTree undersøgelse . Nogle steder, som San Jose, Californien; Hartford, Connecticut og Cleveland, Ohio, er udbetalinger på 22 og 23 procent det lokale gennemsnit. Desuden har svimlende 73 procent af køberne i de konkurrencedygtige metroer kreditscore på mindst 720.

Med andre ord, dette er ikke din typiske rodeo. Hvis du vil have succes med at lande dit drømmehjem (eller lande et hjem, punktum), er det bedst at have din økonomi i tip-top form.

'På nutidens rødglødende marked foregår budkrige indeni timer af et hjem, der går på markedet. Potentielle købere er nødt til at ty til kreative strategier for at skille sig ud fra konkurrenterne,' siger Mark Washburn, en ejendomsmægler med Napoli Condo Boutique .

Du vil gerne have Washburns kommentarer i tankerne, især hvis du bor i de tre metroer med det mest konkurrencedygtige boligmarkeder, som ifølge LendingTree-rapporten er (rangeret i rækkefølge) San Jose, Californien (gennemsnitlig udbetaling på 23,67 procent; procentdel af købere med en kreditscore på 720 eller højere 84 procent); San Francisco, Californien, (gennemsnitlig udbetaling 21,43 procent; procentdel af købere med kreditscore 720 eller højere 81 procent) og Raleigh, North Carolina. (gennemsnitlig udbetaling 20,39 procent; procentdel af købere med kreditscore 720 eller højere 70,48 procent).

Lad os se nærmere på, hvorfor kreditscore og udbetaling er så utroligt afgørende på landets hotteste steder, og hvordan du får dem i orden, før du går i gang med boligkøbsprocessen.

Relaterede varer

Hvorfor disse to faktorer har fået så stor betydning

I bund og grund handler det om dette: På et hyperkonkurrencepræget marked kan sælgere være ekstra nøjeregnende og vælge det tilbud, de er mest komfortable med, hvilket inkluderer at vælge det tilbud, der kan gøre dem til mest penge, og at de er mest sikre vil lukke med succes uden hikke eller falde ud af spærret.

'På et hyperkonkurrencepræget marked skal køberen gøre netop det ... konkurrere,' siger Daren Herzberg, en autoriseret ejendomsmægler med New York-baserede Babst + Herzberg. 'Sælgeren har to mål, når han vælger en køber - højeste pris og laveste risiko.'

De fleste boligkøbere får forhåndsgodkendelse for et realkreditlån fra en långiver til finansiering af hovedparten af ​​ejendomskøbet. Og salgskontrakten vil være betinget af, at køberen i sidste ende sikrer sig dette realkreditlån, hvis deres tilbud accepteres af sælgeren. I tilfælde af at den potentielle køber ikke bliver godkendt til det realkreditlån, kan de dog annullere købskontrakten, hvilket efterlader boligsælgeren i stikken.

'Når en boligkøber har en stærk eller høj udbetaling og rimelig kreditscore, giver det en formodning om, at køberen komfortabelt kan håndtere realkreditlånet, og hvis deres tilbud accepteres, falder de muligvis ikke ud af deponeringen,' siger Chantay Bridges, fra Los Angeles-baserede EXP Realty . 'Det sidste, en sælger ønsker, er at begynde med en køber og senere opdage, at deres forhåndsgodkendelse aldrig blev til en godkendelse [og] de er ude af stand til at købe boligen.'

Ryan McPartland, rektor og realkreditrådgiver hos Mortgage Acuity, siger midt i en sådan baggrund, at det er udbetalingen, der er mest kritisk, især den seriøse pengeindbetaling.

'Den generelle tankeproces er, jo flere penge du er villig til at lægge ned, jo mere hud du har i spillet, jo stærkere køber bliver du,' siger McPartland. 'Større udbetalinger er typisk tegn på mere kvalificerede og seriøse købere. Muligheden for at spare en stor sum penge taler meget om købernes økonomiske styrke og ansvar. Det er klart, at dette ikke altid er tilfældet, men i de fleste tilfælde er det det.'

Denne tankegang er især sand, når det kommer til det seriøse pengeindskud, som er det depositum, som en potentiel køber lægger ned, før han lukker et hus for at vise, at de er seriøse med at købe.

»Hvis køberen ikke opfylder deres kontraktmæssige krav med hensyn til at sikre et realkredittilsagn inden for en aftalt tidsramme, kan sælgeren beholde køberens seriøse pengedepot. Jo større et seriøst pengeindskud er, jo mere er køberen i risiko, og jo mindre er sælgeren i risiko. Jo lavere risikoen er for sælgeren, jo mere attraktivt er tilbuddet,« tilføjer McPartland.

Så alt dette forklarer, hvorfor indskud har fået væsentlig betydning. Men hvad med kreditscore, spørger du? Der er mange grunde til, at kreditscore betyder noget, men her er en særlig vigtig observation.

God kredit giver sig udslag i flere låneprodukter, som boligkøbere kan vælge imellem, siger Mark Meyerdirk, hovedmægler hos Wahsington D.C.-baseret Bymæglere . Og når boligsælgere har utallige tilbud at vælge imellem, vil deres agenter ofte prioritere efter en potentiel købers økonomiske styrke ved at tage hensyn til købers finansiering type .

'Hvis man lægger kontante tilbud til side, foretrækkes købere, der bruger konventionel finansiering, frem for FHA- eller VA-lån,' siger Meyerdirk. 'Så en køber, der har evnen til at 'gå konventionel', har en bedre chance for succes, når han konkurrerer med andre købere.'

Måder at adskille dig selv fra konkurrenterne

I betragtning af denne virkelighed er der en række måder at forbedre dine chancer for at få succes som boligkøber, herunder det åbenlyse: forbedre din kreditscore og øge din udbetaling.

'Der er et væld af låntagere med god kredit lige nu. På grund af dette er det blevet så meget vigtigere at skille sig ud som låntager og bevare stor kredit og en god balance,” siger Adem Selita, CEO og medstifter af Gældssaneringsselskabet .

Nogle af de bedste måder at forbedre og vedligeholde din kreditscore på inkluderer at sænke saldi på dine forskellige kreditkort og lån, ikke foretage forsinkede betalinger og holde din samlede gæld til indkomst (DTI)-forholdet så lavt som muligt.

'Sørg for at få dit DTI så lavt som muligt. Den nemmeste måde at gøre dette på er ved at afdrage på mindre saldolån og forpligtelser, som kan have en negativ indvirkning på dine månedlige udgifter og dermed dit DTI,' forklarer Selita. 'De konti, der højst sandsynligt vil være synderen i dette scenarie, er kreditkortkonti, personlige lån, studielån og autolån. Hvis du har nogen af ​​disse typer konti, og de er relativt tæt på at blive betalt, så tag nogle ekstra kontanter for at betale dem helt ned. Dette vil sænke din DTI og som en ekstra fordel booste din kreditscore.'

Giv et kontant tilbud

Hvis dine midler er ubegrænsede (hvilket tydeligvis ikke er tilfældet for alle), kan du også overveje et kontant tilbud, som tilsyneladende er blevet langt mere almindeligt. Et kontant tilbud er præcis, hvad det lyder som - et kontant bud, hvilket betyder, at boligkøberen vil købe ejendommen uden at skulle sikre sig et realkreditlån eller anden form for finansiering.

'Ikke overraskende er disse tilbud mere attraktive for sælgeren, da risikoen for, at en potentiel købers finansiering falder igennem, er elimineret igen, hvilket resulterer i en hurtigere lukketid,' siger Washburn, fra Naples Condo Boutique. 'Alle kontanttilbud ser ud til at være på et rekordhøjt niveau lige nu, især på andet hjemmemarkeder som Napoli, Florida. Mange af vores købere har realiseret betydelige gevinster i deres finansielle porteføljer og flytter disse gevinster til fast ejendom.'

Midt i de nuværende markedsforhold har kontantkøbere en betydelig fordel i forhold til en traditionel køber, der ønsker at finansiere et boligkøb, siger Washburn.

Medtag bevis for midler, når du afgiver et tilbud

En langt billigere måde at gøre dit bud på en bolig mere konkurrencedygtig på er at fremlægge bevis for midler, når du byder på et hus, siger Meyerdirk, fra Urban Brokers. Dette betyder i bund og grund at levere dokumentation for dine finansielle aktiver, som kan bruges til at etablere din økonomiske styrke hos en sælger, og forsikre dem om, at handlen sandsynligvis ikke falder igennem.

'Købere kan fleksible deres finansielle styrke ved at fremlægge bevis for midler,' forklarer Meyerdirk. 'Købere, der gør dette, bør være sikre på at inkludere pensionskonti (forudsat at de har mulighed for at låne mod dem) sammen med eventuelle check- og opsparingskontomidler, de har adgang til.'

Frafald uforudsete

En sidste måde at gøre dit tilbud endnu mere attraktivt for en sælger er at give afkald på de fleste uforudsete hændelser. Det er endnu et tip, som Washburn tilbyder sine potentielle boligkøbere.

'Den eneste måde at konkurrere på er at have så få uforudsete muligheder som muligt i tilbuddet,' forklarer han. »Et beredskab er en betingelse, der skal være opfyldt, før køberen går videre. Eksempelvis kan et købertilbud være betinget af, at køber sælger sit hus, eller vurdering af sælgers boligværdi eller betinget af en positiv besigtigelse af ejendommen.'

Generelt fortæller Washburn sine kunder, at de aldrig skal give afkald på inspektionsberedskabet, og det er der gode grunde til. Hvis du gør det, kan det føre til ubehagelige overraskelser for køberen i form af væsentlige reparationer, der muligvis skal laves hen ad vejen, hvis boligen har strukturelle problemer. Men som køber kan du overveje at give afkald på andre mindre kritiske hændelser.

'Dagens marked betyder, at boligkøbere er nødt til at gå ekstraordinært langt for at købe et hjem - mens at give afkald på mindst én normal hændelse kan hjælpe dig med at skille dig ud, udvis forsigtighed, før du fortsætter med nogle af disse vitale beskyttelser,' siger Washburn.