Hvis du ejer dit hjem, får du sandsynligvis både e-mails, postkort og tekster fra lokale ejendomsmæglere, som bare elsker til sælge det for dig . Deres pladser kan få dig til at tro, at du måske får langt mere for dit hus, end du havde forestillet dig – og disse agenter lover selvfølgelig at klare boligens hurtige, lukrative salg.

skal du give drikkepenge til massage

Her er, hvad ejendomsmæglere ikke siger: Hvis du vil sælge, er det nu, du skal forhandle en lavere provision fra den pågældende noteringsagent. Forhandling af en ejendomsmæglers kommission vil spare dig for titusindvis af dollars - og kan permanent ændre, hvordan du håndterer fremtidige salg.

Hvad er en ejendomsmæglers provision alligevel?

Traditionelt opkræver ejendomsmæglere 5 procent til 6 procent af den endelige salgspris, hvor sælgeren betaler hele provisionen. Og traditionelt set boligejendomsbranchen har haft det fint med fiktionen om, at ydelserne fra købers agent er 'gratis' for køberen. Det er fiktion, fordi køberen i sidste ende dækker kommissionen gennem den pris, der betales til sælgeren. De 5 procent eller 6 procent, som sælgeren fordeler sig over, er delt på fire måder - hvor noteringsagenten, købers agent, noteringsmægleren og købers mægler alle modtager lige store beløb.

Den provision, som sælgerne betaler, er en stor bid af deres boligkapital, især i dagens rødglødende marked, hvor huse næsten sælger sig selv. I disse dage hjemsøger næsten alle købere online noteringswebsteder for at kaste sig over nyligt tilgængelige huse, ifølge forskning fra Landsforeningen af ​​ejendomsmæglere (NAR), den største professionelle sammenslutning for ejendomsmæglere. Så det er rimeligt for sælgere at spørge hvorfor de betaler så meget af deres egenkapital - når markedet selv driver salget.

Er forhandlingsprovision noget nyt?

Stort set. NAR har officielt åbnet døren for boligsælgere til at forhandle kommissioner. Organisationen gik på rekord i november med ny 'vejledning' beregnet til at flytte forbrugernes opfattelse til den værdi og tilsvarende betaling, som agenter bringer til både købere og sælgere. Med andre ord, NAR ønsker ikke, at du skal tro, at dens agenter arbejder gratis - for nogen.

Som en del af sin vejledning opfordrer NAR også forbrugerne til at have mere ærlige og åbne diskussioner med deres agenter om provisionen. Rent teknisk har det altid været en forbrugers ret at forhandle, men faget har længe forsvaret sin traditionelle gebyrstruktur. Nu er det officielt OK at forhandle – på dagens marked og også i morgen.

Vejledningen anerkender realiteterne på nutidens marked og også udbredelsen af ​​nye ejendomsforretningsmodeller, herunder faste gebyr- og rabatmæglere, siger NAR-præsidenten, Ron Phipps, en mangeårig mægler baseret på Rhode Island.

Hvorfor - og hvordan - skal man forhandle en ejendomsmæglers kommission

Gevinsten for at forhandle kan være det værd. For eksempel havde den gennemsnitlige amerikanske boligejer i tredje kvartal af 2021 opnået 56.700 USD i egenkapital i de foregående 12 måneder, ifølge realkreditdatafirmaet CoreLogic .

En traditionel kommission på 6 procent betalt af netop den nyerhvervede .700 ville trække .402 fra sælgerens lomme. Men hvis sælgeren forhandlede sig frem til en kommission på 4 procent, svarende til .268, ville de beholde yderligere .134. Bare for at bede om det.

Men hvordan spørger man? Med agenter og boligsælgere, der er så vant til de traditionelle 6 procent eller 5 procent, hvordan åbner du overhovedet samtalen, selvom NAR har brudt isen?

Start med at finde mæglere og agenter, der inkluderer prisoplysninger som en del af deres marketingpitch, anbefaler Luke Babich, grundlægger af Clever, en St. Louis-baseret platform, der forhandler reducerede provisioner på sælgeres vegne med topagenter og derefter hjælper med at koordinere logistikken af sælger. Hvis agenten er åben omkring, hvor meget de opkræver, så følger din forespørgsel om deres kommission blot op.

'NAR anerkender egentlig bare, hvad topagenter allerede har gjort,' siger Babich. 'Effektive agenter er villige til at give besparelser videre til forbrugerne.'

Gå til forhandlingen for hvad det er: at ansætte nogen til et job, siger Babich. Prisen er en af ​​flere faktorer. I stedet for at åbne 'jobsamtalen' ved at spørge, hvor meget agenten vil gøre for mindre, skal du beskrive dine nøglefaktorer for succes - især hastighed, pris og bekvemmelighed.

'Sig, at du leder efter at ansætte nogen baseret på en række faktorer, herunder erfaring, din forbindelse med dem og den pris, de tilbyder,' siger Babich. 'Vær eksplicit, at du taler med en række agenter, og at du vil overveje flere faktorer, herunder prisen.'

Phipps anbefaler, at man spørger hver af flere kandidatagenter, 'hvad deres kendetegn er, ikke kun prisen. Det vil være ekstremt værdifuldt,' siger han, 'fordi nogle forbrugere kan have brug for færre ressourcer, og nogle vil have brug for flere, især førstegangssælgere.'

Indsaml nøglemålinger fra hver agent, du interviewer, inklusive den gennemsnitlige tid, det tager for dem at sælge de huse, de lister (kendt som 'dage på markedet'), og hvor meget de huse, de viser, faktisk sælges for sammenlignet med den oprindelige prisforlangende (kendt som 'salgspris i forhold til udbudspris'). Og sørg for at dokumentere provisionen i noteringsaftalen, så den er i overensstemmelse med statens love, som forbyder tilbagespark under bordet.

Vær klar med modtilbud, der beviser, at du er villig til at give såvel som at tage, råder Babich. Dette kan betyde, at du tilbyder at udføre lidt ekstra arbejde, såsom at indsamle dokumenter, der kræves til salg eller markedsføring af huset gennem sociale medier i nabolaget og grupper, der måske ikke hilser en agents direkte pitch velkommen.

Læg hele vejen igennem, at du og agenten er på samme side, siger Babich. At tilbyde at skrive en påtegning, som agenten kan bruge, efter at huset er solgt, viser, at du forstår, 'hvordan du kan tilpasse dine interesser med agentens,' siger han.

Du kunne endda citere NAR's vejledning som bevis på, at en ærlig diskussion om kommissionen er det nye normale. 'Den bedste måde at styrke forbrugerne på er ikke at skære fagfolk ud af transaktionen - men at give forbrugerne information til at være deres egne fortalere,' siger Babich.