For de uindviede kan realkreditlån virke som den mest komplicerede hindring i deres økonomiske fremtid. Konventionelle og ikke-konventionelle lån? Privat pantforsikring? Trediveårslån? Der er nok terminologi til at afskrække selv den mest velfinansierede førstegangs boligkøber. Heldigvis er alt dette pantrelaterede sprog lærbart med en lille indsats.

Hvis du ønsker at købe et hus, bliver du nødt til at finde ud af alt dette realkreditmumbo-jumbo og ikke noget bedre tidspunkt end nutiden, når realkreditrenterne er på rekordlåge. Læs videre for fem ting, du skal finde ud af, inden du starter din hjemmesøgning, og du er indstillet, når det er tid til at begynde at tale med realkreditudbydere.

Bare husk: Hvis det hele virker overvældende, a finansiel planlægger (eller en pengekyndig ven eller et familiemedlem) kan hjælpe dig med at guide dig gennem processen. At købe et hjem er et maraton, ikke en sprint, og du behøver ikke gøre det alene.

Relaterede emner

1 Find ud af, hvor meget pant du har råd til

Medmindre du har en hemmelig cache med kontanter gemt et eller andet sted - nok til at bruge et par hundrede tusind dollars på dit drømmehus - skal du låne penge til at købe et hus. Den pantstørrelse, du kan kvalificere dig til, bestemmer derefter, hvilke ejendomme der falder inden for dit prisinterval. Før du seriøst på huse, skal du finde ud af, hvor meget pant - og i forlængelse, hvor meget hus - du har råd til.

Din indkomst dikterer kapaciteten på dit lån, siger Andrea Koryn Williams, CFP, CLU, ChFC, en formueringsrådgiver med Northwestern Mutual.

Når du prøver at kvalificere dig til et lån, skal du fremlægge bevis for din indkomst. Långivere kontrollerer også dine kreditrapporter for at identificere, hvilke andre former for gæld - studielån, personlige lån, billån osv. - du har. De bruger disse oplysninger til at beregne din gæld-til-indkomst-forhold: det beløb, du skylder i forhold til din indkomst. Långivere ønsker at sikre, at dine månedlige gældsbetalinger, inklusive dine foreslåede pantbetalinger, er overkommelige i betragtning af din indkomst.

De fleste lån kræver en gældsprocent på 43 procent, siger Michele Hammond, en boligudlånerådgiver med Chase Private Client. For eksempel, hvis en klient tjener $ 120.000 om året, svarer det til $ 10.000 pr. Måned i bruttoindtjening. Derfor kan en klient med dette scenario normalt kvalificere sig til at bruge op til $ 4.300 pr. Måned for alle udgifter, der vises på kreditrapporten - ikke kun boliger.

Med andre ord skal din indkomst være høj nok til, at du nemt har råd til dine pantbetalinger ud over eventuelle andre lånebetalinger. For at beregne, hvor meget pant du har råd til, skal du dividere din årsløn eller husstandsindkomst med 12. Multiplicer dette tal med 0,43. Hvis du har anden gæld, skal du trække de månedlige betalinger fra nummeret. Dette endelige beløb er den største månedlige pantudbetaling, du har råd til. For en mere detaljeret oversigt over, hvor meget pant du har råd til, er der et antal gratis online realkalkulatorer; NerdWallet har en fantastisk en.

Det er dog ikke en god idé at ansøge om det største lån, der er muligt. En god tommelfingerregel er at spørge dig selv, 'Hvor meget skal jeg låne?' I stedet for, 'Hvor meget kan jeg låne?' Siger Kathy Cummings, SVP for boligejerskabsløsninger og overkommelige boligprogrammer på Bank of america. Denne tilgang fokuserer på det beløb, der passer perfekt til dit budget.

hvordan du får dit hus til at dufte af jul

Hammond siger, at der er flere andre faktorer, herunder kredit score og udbetalingsstørrelse, der kan bestemme, hvor meget pant du har råd til, men indkomst er et nyttigt udgangspunkt, fordi muligheden for at tilbagebetale lånet er nøglen.

Når du beregner dine realkreditmuligheder, skal du dog ikke bare være opmærksom på den månedlige betaling. Fremtidige boligkøbere har brug for at forstå, at den månedlige betaling ikke viser hele billedet, siger Nancy DeRusso, SVP og chef for coaching hos Ayco, et Goldman Sachs-firma, der tilbyder virksomhedsstøttede finansielle rådgivningsprogrammer

DeRusso siger, at folk har en tendens til at fokusere på den månedlige betalingsstørrelse, men der er mere til det, herunder lukkeomkostninger, taksering og gebyr til inspektion af hjemmet, forsyningsselskaber, reparationer og mere. Nogle af disse omkostninger betales på forhånd og betales på købstidspunktet, men andre øger de månedlige omkostninger ved at eje dit hjem. For at få en fornemmelse af, hvad disse omkostninger vil være, anbefaler DeRusso at tale med din långiver eller ejendomsmægler om forudgående omkostninger, og når du har fundet dit drømmehus, med den nuværende boligejer om månedlige eller årlige udgifter, de står over for.

to Tjek din kredit

Ud over at se på din indkomst, vil långivere se på din kredit score og kreditrapporter. Højere kredit score gør låntagere mere attraktive for långivere og kan hjælpe dig med at få en lavere rente, men långivere vil justere deres forventninger til kredit score baseret på det økonomiske miljø, siger Williams. Hvis tiderne er svære, og mange mennesker ikke er i stand til at foretage betalinger, kan långivere stramme deres begrænsninger og være mindre villige til at låne penge til dem med lavere score; de godkender muligvis personer med lavere kredit score mere frit, hvis forholdene er gode.

Hvis du håber at købe et hus i den nærmeste fremtid og har brug for et pant for at betale for det, skal du begynde at arbejde nu for at reducere din gæld og din kreditudnyttelsesgrad - hvor meget af din tilgængelige kredit du bruger i en given måned - for at øge din kredit score.

hvad kan jeg erstatte mascarpone ost

3 Forskningstyper af lån

Mange mennesker ved muligvis ikke, at der er flere typer af pant, siger Lauren Wybar, CFP, senior finansrådgiver med Vanguard Personal Advisor Services. En potentiel boligkøber skal forstå de forskellige tilgængelige lånetyper, hvordan de kan kvalificere sig, og de potentielle fordele, de tilbyder.

Når du har en fornemmelse af det beløb, du har råd til, skal du begynde at undersøge de typer af pant, der er tilgængelige for dig. Et 30-årigt fastforrentet pant er det mest almindelige pant i USA, men du har mange flere muligheder, hvis du er interesseret.

Konventionelle lån kontra ikke-konventionelle lån

En konventionel pant tilbydes af en privat långiver, mens ikke-konventionelle realkreditlån, såsom FHA [Federal Housing Administration] eller VA [Veteran Affairs], er statslån til specifikke kvalificerede købere, siger Wybar.

Konventionelle lån er åbne for den generelle befolkning, der tilbydes af private långivere og leveres med den standardudbetaling og de vilkår, som de fleste mennesker forbinder med pant. Ikke-konventionelle prioritetslån understøttes af offentlige programmer, såsom FHA eller Department of Veteran Affairs, for at gøre boligejerskab mere tilgængelig for bestemte grupper.

Adgangsbarrierer er meget lavere, siger Williams om FHA-lån, som typisk er tilgængelige for folk med lavere kredit score. Ikke-konventionelle lån kræver heller ikke altid 20 procent forskud, hvilket gør køb af et hjem meget mere gennemførligt for mange mennesker. Ikke-konventionelle lån har ofte også lavere renter. De er dog ikke uden deres ulemper, nemlig behovet for at betale for pantforsikring - mere om det nedenfor.

Fastforrentede pant i forhold til realkreditlån med variabel rente

Med et fastforrentet pant fastlægges lånets rente, når lånet optages, og forbliver den samme i lånets løbetid. (Du kan ændre din prioritetsrente ved at refinansiere, men det oprindelige lån forbliver den samme.) Realkreditlån med variabel rente (også kaldet realkreditlån eller ARM'er ) har derimod renter, der kan justeres over lånets løbetid efter en introduktionsperiode.

Lån med variabel rente kommer typisk med en lavere rente og en lavere månedlig betaling i begyndelsen af ​​lånet, siger Hammond, men de er også berygtede for at lande låntagere i dybe problemer: En form for realkreditlån hjalp med til at bidrage til den sene -2000'erne bolig krise. Efter en bestemt periode kan renten på realkreditlån med variabel rente skifte, stige eller falde i tråd med større økonomiske kræfter. Hvis renten falder, sparer låntagere penge - men hvis renten stiger, kan låntagere konfronteres med større (muligvis uoverkommelige) månedlige betalinger. Renterne på realkreditlån med variabel rente skifter på en fast tidsplan, der kan være årlig eller månedlig, men om de stiger eller falder er uforudsigelig.

Lån med variabel rente eller justerbar rente kan bruges til låntagerens fordel, men enhver, der ønsker at optage et af disse lån, skal være sikker på, at de forstår de potentielle konsekvenser. Udført rigtigt, men disse pant kan hjælpe låntagere med at spare penge.

Kunder, der vælger realkreditlån med variabel rente, bør forstå alle risici forbundet med at forblive i lånet, når introduktionsperioden er overstået, og satsen bliver justerbar, siger Hammond. Lån med variabel rente er typisk en mulighed for kunder, der planlægger at bevæge sig inden for en bestemt tidsramme, eller dem, der har evnen til fuldt ud at betale et pant inden for en kort tidsramme.

Fastforrentede realkreditlån er bestemt mere konsistente, men hvis de tages ud, når renterne er høje, og renten senere falder, bliver låntagerne nødt til at refinansiere - en undertiden dyr proces - for at drage fordel af disse lavere renter. Hvis du er i stand til at tegne et realkreditlån, når renterne er lave, men som de er under COVID-19 økonomiske krise, kan du muligvis være indstillet til lånets løbetid.

10-årige, 15-årige, 20-årige og 30-årige realkreditlån

Selvom der ofte tales om 30-årige pant, kan du få pant i mange forskellige tidsintervaller. Antallet af år bestemmer, hvor lang tid du har til at betale dit pant: Det elskede 30-årige pant giver folk 30 år til at tilbagebetale omkostningerne ved deres huslån plus renter. Et 10-årigt pant giver derimod kun 10 år til at betale de fulde omkostninger ved deres realkreditlån med renter - men de er gældsfri efter kun et årti.

Hver stigning har sine egne fordele og metode til at bestemme rentesatser, men generelt sparer du penge generelt med kortere lån. Dine månedlige betalinger vil være meget større med et 15-årigt lån, men du betaler mindre på lang sigt, fordi du betaler mindre i renter - og du holder op med at betale alt sammen efter 15 år, når lånet er afbetalt, og du ejer dit hjem fuldt ud. Kortere lån har også tendens til at have lavere renter, fordi långivere ser kortere lånevilkår som mindre risikable investeringer end længere og giver ejere mulighed for at bygge hjem egenkapital hurtigere.

er et græskar en squash eller en græskar

Det hele giver mening, når du husker, at renter er omkostningerne ved at låne penge: Når du låner penge mere tid, skal du betale ekstra for den tid. Når du låner penge fra nogen, og det ikke behøver at blive tilbagebetalt fuldt ud i 30 år, skal du betale for tidens luksus - og den ekstra betaling har form af renter.

Inden du kigger efter et pengebesparende 10- eller 15-årigt pant, skal du huske, at disse lån har større månedlige betalinger. Længere lån har lavere betalinger, hvilket giver folk mulighed for at købe større, pænere eller bedre positionerede hjem, som de har mere tid til at betale for. De kan også spare penge til andre formål - uddannelse, pensionering osv. - eller investere det, mens de stadig betaler deres gæld. Med kortere lån risikerer du at få en månedlig betaling, der er så høj, at du ikke er i stand til at spare penge.

Mens det altid er muligt betale dit pant tidligt, det er vigtigt at overveje, hvilken låneperiode der er bedst for dine langsigtede økonomiske planer.

4 Find ud af din udbetaling

Forskuddet er det oprindelige beløb, du betaler for dit hjem. At betale for et hus er ikke alt gennem et pant: Du skal også lægge lidt penge på forhånd for at købe din ejendom. Traditionelt beder långivere om 20 procent af de samlede omkostninger ved hjemmet: Hvis du ser på et hjem på $ 200.000, betyder det, at du har brug for mindst $ 40.000 for en udbetaling plus eventuelle tilknyttede lukkeomkostninger og forudgående gebyrer fra købsprocessen.

At spare penge til den udbetaling er en almindelig barriere for boligejerskab: Selvom folk har nok indkomst til at give råd til månedlige pantbetalinger, kan det spare år at spare mange penge. Heldigvis er der lån, der ikke kræver 20 procent forskud. Ikke-konventionelle lån, såsom FHA- eller VA-lån, accepterer lavere nedbetalinger baseret på en række faktorer, herunder indkomst. Der er også private og regeringsstøttede programmer på de fleste områder, der kan hjælpe med udbetalinger, lukningsomkostninger og overkommelige priser for at gøre boligejendom mere tilgængelig, siger Cummings.

Lavere nedbetalinger lyder godt, men de fører normalt til højere månedlige betalinger. Tilbage til det hjem på $ 200.000: Hvis du foretager en udbetaling på $ 40.000, skylder du kun $ 160.000 plus renter. Hvis du foretager en mindre udbetaling, skylder du flere penge på dit pant over den samme tid, så dine månedlige betalinger bliver større. (Der er også en mulighed, du bliver nødt til at betale privat pantforsikring eller realkreditforsikring, forklaret nedenfor.) Jo mere du lægger ned, jo mindre skylder du: Du får et mindre lån til tilbagebetaling. En lavere udbetaling kan lyde som en sød aftale, men overvej, hvordan det vil påvirke dine månedlige betalinger, før du går efter det.

Hvis du vil købe et hjem, skal du undersøge, hvilken form for udbetaling du muligvis har brug for, og begynde at spare. Selvom du er i stand til at betale mindre end 20 procent for din udbetaling, vil det ikke skade dig at have ekstra penge i banken.

5 Læs om privat pantforsikring (PMI) og realkreditforsikring

Privat realkreditforsikring og realkreditforsikring tilføjes gebyrer til din månedlige pantbetaling. De kræves typisk, når en boligkøber foretager en forskud på mindre end 20 procent af boligens købspris, og de beskytter långiveren, ikke husejeren, hvis husejeren ikke længere er i stand til at foretage betalinger på deres realkreditlån.

Hvis en potentiel boligkøber ikke kan finde pengene til en udbetaling på 20 procent, kan långivere se dem som en risikabel låntager. De godkender muligvis stadig prioritetslånet, men i mange tilfælde kommer det kravet om, at låntager betaler en pantforsikringspræmie. Privat pantforsikring er forbundet med konventionelle lån med satser, der varierer efter forskud og kredit score. Ifølge Hammond er det typisk en ekstra årlig pris på mellem 0,3 og 1,5 procent af dit pant, selvom det kan variere.

De fleste ikke-konventionelle lån - især FHA-lån - kræver pantforsikring. Mens vilkårene varierer afhængigt af om du har et FHA-lån eller et USDA-lån, øger realkreditforsikringen dit lånebeløb og de samlede omkostninger ved dit lån i henhold til Forbrugerbeskyttelsesbureau.

hvordan man skræller løg uden at græde

Overvej privat pantforsikring og pantforsikring som ulempen ved at foretage en mindre udbetaling. Mens du oprindeligt sparer penge, vil dine månedlige betalinger være større, end de ville have været med 20% forskud. I de fleste tilfælde er privat pantforsikring ikke længere påkrævet, når du har 20 procent egenkapital i dit hjem - når du har betalt cirka 20 procent af husets salgspris gennem din udbetaling og månedlige betalinger. For at fastslå, at du har 20 procent egenkapital, skal du sandsynligvis genfinansiere for at fjerne PMI-mandatet.