HVAD DU SKAL VIDE OM REALKREDITLÅN: HVOR MEGET REALKREDIT DU HAR RÅD TIL, REALKREDITFORSIKRING OG MERE

Realkreditlån er forvirrende - gør processen lidt enklere ved at lave din research først.

Lauren Phillips

For de uindviede kan realkreditlån virke som den mest komplicerede hindring i deres økonomiske fremtid. Konventionelle og ikke-konventionelle lån? Privat realkreditforsikring? 30-årige realkreditlån? Der er nok terminologi til at skræmme selv den mest velfinansierede førstegangskøber af. Heldigvis kan alt dette realkreditrelaterede sprog læres med en lille indsats.

Hvis du vil købe et hus, bliver du nødt til at finde ud af alt dette realkreditlån, og ikke noget bedre tidspunkt end nu, hvor realkreditrenterne er rekordlave. Læs videre for fem ting, du skal finde ud af, inden du starter din boligsøgning, og du vil være indstillet på, hvornår det er tid til at begynde at tale med realkreditinstitutter.

Bare husk: Hvis det hele virker overvældende, kan en finansiel planlægger (eller en pengekyndig ven eller et familiemedlem) hjælpe med at guide dig gennem processen. At købe bolig er et maraton, ikke en sprint, og du behøver ikke at gøre det alene.

Relaterede varer

en Find ud af, hvor meget realkreditlån du har råd til

Medmindre du har en hemmelig cache af kontanter gemt et sted - nok til at bruge et par hundrede tusinde dollars på dit drømmehus - bliver du nødt til at låne penge for at købe et hus. Den realkreditstørrelse, du kan kvalificere dig til, vil så afgøre, hvilke ejendomme der falder inden for din prisklasse. Før du seriøst begynder at se på huse, skal du finde ud af, hvor meget realkreditlån - og i forlængelse heraf, hvor meget hus - du har råd til.

'Din indkomst dikterer kapaciteten af dit lån,' siger Andrea Koryn Williams, CFP, CLU, ChFC, en formueforvaltningsrådgiver med Northwestern Mutual.

Når du forsøger at kvalificere dig til et lån, skal du fremlægge bevis for indkomst. Långivere vil også tjekke dine kreditrapporter for at identificere, hvilke andre former for gæld – studielån, personlige lån, billån osv. – du har. De bruger disse oplysninger til at beregne din gæld i forhold til indkomst: det beløb, du skylder i forhold til din indkomst. Långivere ønsker at sikre, at dine månedlige gældsbetalinger, inklusive dine foreslåede afdrag på realkreditlån, vil være overkommelige i betragtning af din indkomst.

'De fleste lån kræver en 43 procent gæld i forhold til indkomst,' siger Michele Hammond, en boliglånsrådgiver hos Chase Private Client. 'For eksempel, hvis en klient tjener 120.000 USD om året, svarer det til 10.000 USD om måneden i bruttoindtjening. Derfor kan en klient med dette scenarie normalt kvalificere sig til at bruge op til 4.300 USD om måneden for alle udgifter, der fremgår af kreditrapporten – ikke kun bolig.'

Med andre ord skal din indkomst være høj nok til, at du nemt har råd til dine afdrag på realkreditlån udover eventuelle andre lånebetalinger. For at beregne, hvor meget realkredit du har råd til, skal du dividere din årsløn eller husstandsindkomst med 12. Gang dette tal med 0,43. Hvis du har anden gæld, skal du trække disse månedlige betalinger fra antallet. Dette endelige beløb er den største månedlige afdrag på realkreditlån, du har råd til. For en mere detaljeret oversigt over, hvor meget realkreditlån du har råd til, findes der en række gratis online realkreditberegnere; NerdWallet har en stor en.

Det er dog ikke en god idé at ansøge om det størst mulige lån. 'En god tommelfingerregel er at spørge dig selv: 'Hvor meget skal jeg låne?' i stedet for, 'Hvor meget kunne jeg låne?'' siger Kathy Cummings, SVP for boligejerskabsløsninger og overkommelige boligprogrammer på Bank of america. 'Denne tilgang fokuserer på det beløb, der komfortabelt passer til dit budget.'

Hammond siger, at der er flere andre faktorer, herunder kreditscore og udbetalingsstørrelse, der kan bestemme, hvor meget realkreditlån du har råd til, men indkomst er et nyttigt udgangspunkt, fordi evnen til at tilbagebetale lånet er nøglen.

Når du beregner dine muligheder for realkreditlån, skal du dog ikke bare være opmærksom på den månedlige betaling. Potentielle boligkøbere skal forstå, at den månedlige betaling ikke viser hele billedet, siger Nancy DeRusso, SVP og chef for coaching hos Ayco, et Goldman Sachs-firma, der tilbyder virksomhedssponsorerede finansiel rådgivningsprogrammer

DeRusso siger, at folk har en tendens til at fokusere på den månedlige betalingsstørrelse, men der er mere til det, herunder lukkeomkostninger, vurderings- og boliginspektionsgebyrer, forsyningsselskaber, reparationer og mere. Nogle af disse omkostninger vil være på forhånd og betales på købstidspunktet, men andre vil øge de månedlige omkostninger ved at eje dit hjem. For at få en fornemmelse af, hvad disse omkostninger vil være, anbefaler DeRusso, at du taler med din långiver eller ejendomsmægler om forhåndsomkostninger og, når du har fundet dit drømmehus, med den nuværende boligejer om månedlige eller årlige udgifter, de står over for.

to Tjek din kredit

Ud over at se på din indkomst, vil långivere se på din kreditscore og kreditrapporter. Højere kreditscore gør låntagere mere attraktive for långivere og kan hjælpe dig med at få en lavere rente, men långivere vil justere deres forventninger til kreditscore baseret på det økonomiske miljø, siger Williams. Hvis tiderne er hårde, og mange mennesker ikke er i stand til at foretage betalinger, kan långivere stramme deres restriktioner og være mindre villige til at låne penge ud til dem med lavere score; de kan godkende personer med lavere kreditscore mere frit, hvis forholdene er gode.

Hvis du håber på at købe et hus i den nærmeste fremtid og har brug for et realkreditlån for at betale for det, skal du begynde at arbejde nu for at reducere din gæld og din kreditudnyttelsesgrad - hvor meget af din tilgængelige kredit du bruger i en given måned - for at øge din kreditscore.

3 Undersøg typer af lån

'Mange mennesker ved måske ikke, at der er flere typer realkreditlån,' siger Lauren Wybar, CFP, en senior finansiel rådgiver med Vanguard Personal Advisor Services. 'En potentiel boligkøber bør forstå de forskellige typer lån, der er tilgængelige, hvordan de kan kvalificere sig, og de potentielle fordele, de tilbyder.'

Når du har en fornemmelse af mængden af realkreditlån, du har råd til, skal du begynde at undersøge, hvilke typer af realkreditlån, der er tilgængelige for dig. Et 30-årigt fastforrentet realkreditlån er det mest almindelige realkreditlån i USA, men du har mange flere muligheder, hvis du er interesseret.

Konventionelle lån vs. ikke-konventionelle lån

hvad kan jeg erstatte tung fløde i en opskrift

'Et konventionelt realkreditlån tilbydes af en privat långiver, mens ikke-konventionelle realkreditlån, såsom FHA [Federal Housing Administration] eller VA [Veteran Affairs], er statslån til specifikke kvalificerede købere,' siger Wybar.

Konventionelle lån er åbne for den brede befolkning og tilbydes af private långivere og kommer med den standardudbetaling og de vilkår, som de fleste mennesker forbinder med realkreditlån. Ikke-konventionelle realkreditlån er støttet af offentlige programmer, såsom FHA eller Department of Veteran Affairs, for at gøre boligejerskab mere tilgængeligt for visse grupper.

'Adgangsbarriererne er meget lavere,' siger Williams om FHA-lån, som typisk er tilgængelige for folk med lavere kreditscore. Ikke-konventionelle lån kræver heller ikke altid en udbetaling på 20 procent, hvilket gør det meget mere muligt at købe et hjem for mange mennesker. Ikke-konventionelle lån har ofte også lavere renter. De er dog ikke uden deres ulemper, nemlig behovet for at betale for realkreditforsikring - mere om det nedenfor.

Fastforrentede realkreditlån vs. variabelt forrentede realkreditlån

Med et fastforrentet realkreditlån er renten for lånet fastsat ved låneoptagelsen og forbliver den samme i lånets løbetid. (Du kan ændre din realkreditrente ved at refinansiere, men det oprindelige lån forbliver det samme.) Variabelt forrentede realkreditlån (også kaldet rentetilpasningslån eller ARM'er ), derimod har satser, der kan justeres over lånets løbetid efter en introduktionsperiode.

Variabelt forrentede realkreditlån kommer typisk med en lavere rente og en lavere månedlig betaling i begyndelsen af lånet, siger Hammond, men de er også berygtede for at lande låntagere i dybe problemer: En form for rentetilpasningslån hjalp med at bidrage til det sene. -2000'ernes boligkrise. Efter en fastsat periode kan renterne på variabelt forrentede realkreditlån skifte, stige eller falde i takt med større økonomiske kræfter. Hvis kursen falder, sparer låntagerne penge - men hvis kursen stiger, kan låntagere blive konfronteret med større (muligvis uoverkommelige) månedlige betalinger. Renterne på variabelt forrentede realkreditlån skifter efter en fastsat tidsplan, der kan være årlig eller månedlig, men om de stiger eller falder, er uforudsigeligt.

Variabel forrentede eller justerbare realkreditlån kan bruges til låntagerens fordel, men enhver, der ønsker at optage et af disse lån, bør være sikker på, at de forstår de potentielle konsekvenser. Gøres det rigtigt, kan disse realkreditlån dog hjælpe låntagere med at spare penge.

'Kunder, der vælger realkreditlån med variabel rente, bør fuldt ud forstå alle risici forbundet med at forblive i lånet, når introduktionsperioden er forbi, og renten bliver justerbar,' siger Hammond. 'Variabel rente er typisk en mulighed for kunder, der planlægger at flytte inden for en bestemt tidsramme, eller dem, der har evnen til fuldt ud at betale et realkreditlån af inden for en kort tidsramme.'

Fastforrentede realkreditlån er bestemt mere konsekvente, men hvis de optages, når renterne er høje, og renten senere falder, ville låntagere skulle refinansiere - en til tider bekostelig proces - for at drage fordel af disse lavere renter. Hvis du er i stand til at optage et realkreditlån, når renterne er lave, men som de er under den økonomiske krise i COVID-19, kan du være indstillet på dit låns løbetid.

10-årige, 15-årige, 20-årige og 30-årige realkreditlån

Selvom der oftest tales om 30-årige realkreditlån, kan du få et realkreditlån i mange forskellige tidsintervaller. Antallet af år afgør, hvor meget tid du har til at betale af på dit realkreditlån: Det elskede 30-årige realkreditlån giver folk 30 år til at tilbagebetale udgifterne til deres boliglån plus renter. Et 10-årigt realkreditlån giver på den anden side folk kun 10 år til at betale den fulde pris på deres realkreditlån med renter - men de er gældfrie efter kun et årti.

Hver stigning har sine egne fordele og metode til at bestemme rentesatser, men generelt sparer du penge samlet med kortere lån. Dine månedlige betalinger vil være meget større med et 15-årigt lån, men du betaler mindre i det lange løb, fordi du betaler mindre i renter – og du holder op med at betale alt sammen efter 15 år, når lånet er betalt af, og du eje dit hjem fuldt ud. Kortere lån har også en tendens til at have lavere renter, fordi långivere ser kortere lånevilkår som mindre risikable investeringer end længere, og giver ejerne mulighed for at opbygge egenkapital hurtigere.

Det hele giver mening, når du husker, at renter er omkostningerne ved at låne penge: Når du låner penge i længere tid, skal du betale ekstra for den tid. Når du låner penge af nogen, og de ikke skal tilbagebetales fuldt ud i 30 år, skal du betale for tidens luksus — og den ekstra betaling sker i form af renter.

Før du kaster dig ud i et pengebesparende 10- eller 15-årigt realkreditlån, skal du huske, at disse lån har større månedlige ydelser. Længere lån har lavere ydelser, hvilket giver folk mulighed for at købe større, pænere eller bedre placerede boliger, som de har mere tid til at betale for. De kan også spare penge til andre formål – uddannelse, pension osv. – eller investere dem, mens de stadig betaler ned på deres gæld. Med kortere lån risikerer du at få en månedlig ydelse, der er så høj, at du ikke kan spare penge.

Selvom det altid er muligt at betale dit realkreditlån tidligt, er det vigtigt at overveje, hvilken låneperiode der er bedst for dine langsigtede økonomiske planer.

hvordan man forbedrer hudens tekstur og teint

4 Find ud af din udbetaling

Udbetalingen er det oprindelige beløb, du betaler for dit hjem. At betale for et hus er ikke kun gennem et realkreditlån: Du skal også lægge lidt penge ned på forhånd for at købe din ejendom. Traditionelt beder långivere om 20 procent af boligens samlede omkostninger: Hvis du kigger efter et hus på 0.000, betyder det, at du har brug for mindst .000 til en udbetaling, plus eventuelle tilknyttede lukkeomkostninger og forhåndsgebyrer fra købsprocessen.

At spare nok penge til den udbetaling er en almindelig barriere for boligejerskab: Selv hvis folk har nok indkomst til at have råd til månedlige afdrag på realkreditlån, kan det tage år at spare så mange penge op. Heldigvis er der lån, der ikke kræver en 20 procents udbetaling. Ikke-konventionelle lån, som FHA- eller VA-lån, accepterer lavere udbetalinger baseret på en række faktorer, herunder indkomst. Der er også private og statsstøttede programmer på de fleste områder, der kan hjælpe med udbetalinger, lukningsomkostninger og overkommelighed for at gøre boligejerskab mere tilgængeligt, siger Cummings.

Lavere udbetalinger lyder godt, men de fører normalt til højere månedlige betalinger. Tilbage til det hjem på 0.000: Hvis du foretager en udbetaling på .000, skylder du kun 0.000 plus renter. Hvis du laver en mindre udbetaling, skylder du flere penge på dit realkreditlån over samme tid, så dine månedlige betalinger bliver større. (Der er også en mulighed for, at du skal betale en privat realkreditforsikring eller realkreditforsikring, som forklaret nedenfor.) Jo mere du sætter ned, jo mindre skylder du: Du har et mindre lån at tilbagebetale. En lavere udbetaling kan lyde som en god handel, men før du går efter det, så overvej, hvordan det vil påvirke dine månedlige betalinger.

Hvis du vil købe en bolig, skal du undersøge, hvilken form for udbetaling, du kan få brug for, og begynde at spare. Selvom du er i stand til at betale mindre end 20 procent for din udbetaling, vil det ikke skade dig at have ekstra penge i banken.

5 Læs om privat realkreditforsikring (PMI) og realkreditforsikring

Privat realkreditforsikring og realkreditforsikring er tilføjet gebyrer til din månedlige afdrag på realkreditlån. De er typisk påkrævet, når en boligkøber foretager en udbetaling på mindre end 20 procent af boligens købspris, og de beskytter långiveren, ikke husejeren, i tilfælde af at boligejeren ikke længere er i stand til at foretage betalinger på deres realkreditlån.

Hvis en potentiel boligkøber ikke er i stand til at finde pengene til en udbetaling på 20 procent, kan långivere se dem som en risikabel låntager. De kan stadig godkende realkreditlånet, men i mange tilfælde vil det komme med krav om, at låntager betaler en realkreditforsikringspræmie. Privat realkreditforsikring er forbundet med konventionelle lån, med satser, der varierer efter udbetalingsbeløb og kreditscore. Ifølge Hammond er det typisk en ekstra årlig omkostning på mellem 0,3 og 1,5 procent af dit realkreditlån, selvom det kan variere.

De fleste ikke-konventionelle lån - især FHA-lån - kræver realkreditforsikring. Mens vilkårene og satserne varierer afhængigt af, om du har et FHA-lån eller et USDA-lån, øger realkreditforsikring dit lånebeløb og de samlede omkostninger ved dit lån, ifølge Bureau for økonomisk beskyttelse af forbrugere.

Betragt privat realkreditforsikring og realkreditforsikring som ulempen ved at lave en mindre udbetaling. Mens du sparer penge i første omgang, vil dine månedlige betalinger være større, end de ville have været med en udbetaling på 20 procent. I de fleste tilfælde er privat realkreditforsikring ikke længere påkrævet, når du har 20 procent egenkapital i dit hjem – når du først har betalt omkring 20 procent af boligens salgspris gennem din udbetaling og månedlige betalinger. For at fastslå, at du har 20 procent egenkapital, skal du sandsynligvis refinansiere for at fjerne PMI-mandatet.